ipoteca, pignoramento ed enti
comuni
Not. Pier Luigi Fausti, 04.07.2002
Come comportarsi
quando si ipoteca un appartamento di un condominio?
Occorre precisare,
o è sottinteso, che con lo stesso vengono ipotecati per quota millesimale
anche gli enti comuni? e, se sì e se gli enti comuni hanno dati catastali
autonomi di censimento, sono da inserire pro quota nel quadro B? (se si tratta
di beni comuni non censibili direi sicuramente di no).
Nel caso: Tizio,
proprietario di un appartamento di una casa bifamiliare e della quota di un
mezzo su tutte le parti comuni, sottopone ad ipoteca l'appartamento "con
esclusione delle parti comuni descritte nella planimetria catastale":
solaio, cantina e l'area circostante il fabbricato da cui si esercita l'accesso.
Essendo d'accordo
con chi ritiene che i beni comuni "di base", quelli
generalmente distinti in catasto come beni comuni non censibili,
restano ipotecati per "effetto naturale", il punto è che in questo
caso detti beni (tale sicuramente è almeno l'accesso) vengono
convenzionalmente esclusi dalla garanzia.
Conseguentemente
sono esclusi dal pignoramento, conseguentemente non posso venderli all'asta. A
questo punto:
a) o la clausola
che esclude gli enti comuni dall'ipoteca è nulla, ma bisognerebbe almeno
integrare il pignoramento...
b) oppure il
giudice, dietro istanza, mi autorizza a vendere anche le parti comuni (tutte?
solo quelle di base?): ma può farlo?
In termini
generali, la comunione forzosa dei condomini è tale in relazione ai beni, non
alle persone: per cui la vendita della proprietà esclusiva senza i beni
condominiali, pur senza far cessare la comunione tra le persone, opererebbe una
separazione tra i beni (quello esclusivo e quelli condominiali) in
contrasto sostanziale con il principio del 1119 c.c., e pertanto non
può farsi.
Come fa
l'aggiudicatario ad entrare in casa, se il giardino circostante è ancora
proprietà dell'esecutato (per la sua metà) e non può essere assegnato?
Devo intendere che
si costituisca ex lege una servitù coattiva di passaggio a favore di fondo
intercluso?
Oppure devo
ritenere che l'iscrizione originaria, nonostante quanto precisato, debba
ricomprendere almeno gli enti comuni... minimi per la configurazione dello
stesso condominio?
Not. Giovanni Marasà
Il fabbricato di due appartamenti è
un cosiddetto condominio minimo,perciò, poichè le parti comuni condominiali
sono accessioni e non pertinenze,non è possibile escluderle nella vendita, ma anzi
nel silenzio si ritengono comprese (nè è possibile comprarle separatamente
dall'unità condominiale, perchè per esempio piacciono).
Ovviamente vi
possono essere parti comuni particolari (non necessarie) che il venditore si può
riservare espressamente in atto (portineria...).
A mio avviso
perciò,l'ipoteca può benissimo non aver colpito parti comuni (vecchia
questione giuridica) se così si è voluto, ma nella vendita le parti comuni sono
comprese anche nel silenzio dell'atto (salvo parti particolari).
Diversamente non
sarebbe una vendita condominiale.
Not. Adriano Pischetola
Nella
fattispecie in esame devono essere distinti nettamente due profili diversi:
1. un primo
profilo attiene alla 'extensio' della proprietà subastata, aggiudicata e
poi trasferita in esito al decreto di trasferimento 'ope iudicis';
2. l’altro profilo
riguarda l'oggetto del pignoramento, in sè riguardato, che non
necessariamente può e deve sovrapposi alla prima.
A norma dell'art.
2912, c.c., il pignoramento comprende... le pertinenze… della cosa pignorata.
Ora fatta salva la facoltà -
che mi pare incomprimibile - del concedente l'ipoteca di stabilire
l'esatto contenuto del diritto reale di garanzia ipotecaria nell'esercizio dei
suoi sovrani poteri di autonomia privata e stante la salvezza operata in tal
senso in riferimento ai beni pertinenziali dall'art. 818, c. 1, c.c.
(..."gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la
cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente
disposto…"), ciò non esclude che il trasferimento del bene (principale)
pignorato possa (anzi, di regola, debba ex artt. 818 e 2912) ricomprendere
anche gli accessori e appunto le pertinenze, ancorchè non individuate
analiticamente negli atti di concessione d'ipoteca e negli atti della procedura
esecutiva.
Di tanto se ne
rinviene conferma alquanto pacifica nella giurisprudenza.
Di recente la
Cassazione (cfr. 16.11.2000 n.14863, in Gius. civ. mass., 2000, 2347; ma anche
Cass. 28.04.1993, n.5002) ha statuito che l'identificazione del bene pignorato,
in base agli elementi obiettivi contenuti negli atti della procedura
espropriativa, non esclude l'applicabilita' dell'art. 2912, c.c., in virtu' del
quale il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze ed i frutti della
cosa pignorata, qualora la descrizione del bene stesso non contenga elementi
tali da far ritenere che, in sede di vendita, si sia inteso escludere la
suddetta estensione.
Del resto - in
quest'ottica (Cass. 07.06.1982, n.3453) - è stato ritenuto pacificamente
applicabile anche alla vendita forzata il principio desumibile dall'art. 1477,
c.c., per cui... la cosa deve essere consegnata insieme con ..le pertinenze...salvo
che che queste siano state espressamente escluse dall'immobile subastato ed
aggiudicato.
Nell'ipotesi al
vaglio invece non vi sarebbe (almeno negli atti procedurali e nel decreto di trasferimento)
alcuna esclusione espressa, semmai il contrario, potendosi riportare
in fase di stesura del decreto traslativo e vieppiù nel quadro 'D'
della nota di trascrizione ogni utile riferimento catastale e non per
l'individuazione delle pertinenze, magari con richiamo esplicito ai
citt. artt. 818 e 2912 c.c.
Insomma a me pare
che dinanzi alla incompletezza descrittiva dell'atto di concessione ipotecaria
sorregga, comunque, il meccanismo integrativo normativo, in sè coerente con il
sistema, al di là delle limitazioni riscontrabili nel titolo e negli atti
procedurali.